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纳米楼拆解定义租金水平如何避开陷 [复制链接]

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香港地不是住得贵,就是住得细。纳米楼、龙床盘等面积细细的单位,反而成为香港人穷一生精力追逐上车的目标。昔日买纳米楼,投资者会觉得细单位“进可攻、退可守”,只因租金会有一定保证;但今日却受制于辣招,小市民要用有限首期来将价就货入市。究竟纳米楼的投资价值如何?同月租酒店有咩分别?作为投资或自住用途的话,又有什么需要注意?我们一文论述纳米楼的价值!

01

什么是“纳米楼”?

“纳米楼”泛指我们居住的生活空间愈住愈细,有人称之为“迷你楼”、“奀猪盘”;外国也有人会称为“鞋盒公寓”,是一个概括居住空间狭小的代名词。

自年金融海啸后,全球量化宽松刺激下,本港二手楼价也愈推愈高,中原城市领先指数更反复在高位徘徊,政府为遏止市场资产泡沫而推出多轮逆周期措施,包括收紧按揭政策,令一般小市民需动用较更高首期才能够置业。

对于一部份未能受惠资助房屋,却又不甘于成为租客的准买家,他们只能用有限首期来入市,变相最终能将价就货,购入银码较细的单位。发展商眼见市场需求,顺应时势改图则推出大量“纳米楼”,一时间“纳米楼”变得有价有市。

更重要一点,当外国不少国家均有规管人均面积,香港不单没有作出相关规管,反而政府施政上却刻意配合。近年为求盲追私楼供应量达标,而力谷限量地为发展商兴起纳米楼大开放便之门,结果“纳米楼”也成雨后春笋。

02

纳米楼成因

?收紧按揭:小市民用有限首期购买细单位

?政府没有规管人均面积

?政府推限量地,发展商顺应潮流兴建

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香港纳米楼有多小?

香港人的居住面积有多细呢?翻查《年中期人口普查》统计,政府首度公布了全港住户面积中位数。全港私楼住户共有.97万户,平均每户2.8人,而居住面积中位数就是40平方米,相当于实用面积呎。然而,这个数字仅反映全港住户中位数,而却未能反映单位迷你程度。

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屋宇署

一般来说,我们只得三个途径得知“纳米楼”数量。第一,屋宇署。屋宇署每月公布的“资料月报”会反映出发展商的动工量。若以上半年为例,共有7,伙申请动工,以涉及总住宅楼面万呎来计,围起每个单位面积呎,面积之细是有纪录以来新低。以面积划分,实用面积少于呎的单位有伙,占期内申请动工纸比例11.1%。这个比率,也是自年后再次冲破一成水平。

但值得注意,屋宇署所列出动工纸的“实用面积”,跟我们买楼时的“实用面积”是有明显分别。屋宇署数据并不包括厨厕面积,所以若透过屋宇署数据,来推断单一楼盘未来面积大细,明显并不是实况。

例如,恒基田湾蚊型盘“南津.迎岸”,屋宇署列出最细面积是88呎,但实际卖楼时的最细面积却是呎,差距有86%。被喻为“紫禁城咁大,但皇帝只瞓一张龙床”的屯门“龙床盘”“菁隽”,屋宇署列出楼盘最细面积71呎,但据发展商公布资料,最细却是呎,两者有80%差异。证明这些面积只是一个极为粗略的下限数字。

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运输及房屋局

因此透过屋宇署数字,不宜用来推敲某一楼盘的未来面积,要知道纳米楼的多少,只能倚靠另外两个数字。第一,就是运输及房屋局每季公布的供应数字。举例,年第二季市场共有98,个一手供应,当中中小型住宅单位有71,伙,相当于总额的73%。问题是运房局对“中小型单位”定义太阔,衍盖了A及B类型住宅,即实用介乎0-呎单位,但如果上到几呎的单位,现市况已间到三房以上,并不是纳米楼了。

数据源:运输及房屋局

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差饷物业估价署

最后一个途径就是“差饷物业估价署”。差估署会将按单位落成量,按面积大小由A至E类归纳出单位数目。A类型面积少于20平方米至39.9平方米的单位;B类型面积为40平方米至69.9平方米;C类型为70平方米至99.9平方米;D类型为-.9平方米,而E类型则为平方米以上。

实用20平方米以下的落成单位又有多少呢?如果根据《住宅物业报告》,暂时只覆盖至年的数字。实用20平方米以下一共有伙,占落成量3.8%。但都是老问题,“落成单位”并不等于“未来可供发售单位”,因为根据过去惯例推算,有七、八成单位在落成时已经成功沽出,故局限了我们对纳米楼未来供应的预测。

纳米楼落成量(数据源:差估署)

少于平方米单位落成量(数据源:差估署)

04

全港最细一手新盘排行榜

正因为发展商追逐兴建纳米楼,全港最细的一手新盘也是在近几年诞生。除了被喻为龙床盘的屯门“菁隽”,在去年劈价四成重推下,全盘最细呎的单位平均卖万元外,其他蚊型单位也是价值不菲。

由资深投资者卢华家族拆售的“AVA61”、“AVA62”及“AVA”,分别在至年开售,最细单位的平均售价介乎-万元。最夸张是实德环球主席杨海成持有、位于大角嘴的“尚玺”,项目在年6月开售,一个呎的单位,平均售价更高达万元。

事实上,用万买一层纳米楼有市场,参考政府数字,今日普遍打工仔的入息中数为17,元,按此推算年薪就有21万元,也相当于不吃不喝19年才能买起这个纳米楼,是一件相当悲哀的事。

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新例后最细单位排行榜

有人说,80年代香港正值经济起飞,市场早已充斥不少零呎纳米楼,当时住了一家三至四口;相比今天纳米楼力攻单身市场,实质人均面积并不算太细,生活质素反而提升。然而我们回看过去,却未必完全认同相关观点。

06

33年前港人可负担单位面积大得多

年的香港,当时打工仔的入息中位数为3,元,相当于年薪就只有39,元,同样用19年不吃不喝作为计算基准,这名打工仔可以购入75万元的物业。翻看年的一些地产杂志广告,这个银码可购入英皇道号“桥裕大厦”货尾,当时售价55万-72万元,但却是三房两厅,面积达-呎的单位(注:建筑面积);或者走去东区蓝筹屋苑“鲤景湾”也买得到。两房一厅单位只售68万元起;甚至乎去到杏花邨也买得到,当时两房单位售价60万元起。所以从这个角度来看,昔日的香港人生活质素较现在优胜才真。

过往楼盘广告

数据源:政府统计处

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纳米楼实例1:尚誉

今时今日的纳米楼可以小到什么地步,其中之一,就是暂列一手新例后最细新盘的北角“尚誉”。单位面积呎,叫租12,元。

怎样也估不到,一推开门,记者第一个反应就是:“哗,很小!”一眼整尽的迷你户型,最大好处是大门旁设有洗手盘,方便入门口时可洗一洗手,有助提升防疫意识。但走入洗手间,却发现厕所内没有洗手盆,也说明了每次如厕后,也需要走出门口才可以洗手。

客饭厅面积很迷你,但相信单位却是全港最安全地方,因为现时政府在公众场合已实施限聚令,规定不能多于四人聚集,而这个单位刚好只够企四个人,多一人都会觉得迫狭。记者尝试跟摄影师做距离测试,发现两个单位打对角1.5米后,背面还有少量空间可放一个衣柜。然而放置衣柜后,相信已没有位置摆放在睡床了。

这个如此纳米的蚊型楼,面积只得呎,门口旁边设有开放式厨房,严格来说应该叫厨柜,内里设有迷你雪柜、以及洗衣机等。客饭厅外边就是露台。由露台外望,景观都是以商厦旧楼景为主。露台旁设11呎平台,却令单位化身成特色单位。

项目位于北角“月园街”,入伙只有两年,当我们认定跌市下,纳米楼会无运行,但始终区内全新物业罕有,加上新楼入场门坎低,故代理却相信仍然有承接。

08

纳米楼实例2:港逸轩

不过,据区内代理表示,拿着同一预算,大约10元可在同区住大30呎,只是楼龄却会旧一点,楼盘叫“港逸轩”。两者比较又会相差多远?你们又会怎样选择呢?

走入室内,感觉空间宽敞得多。大门旁边设有一组大型衣柜外,旁边还摆放一张书枱。单位实用面积呎大,跟“尚誉”的单位比较,这类楼龄旧一点的单位,当时发展商并没有赚尽,所以会偏向着重内栊多一点,而“尚誉”则有不少面积放在露台上。

单位不设露台,却有窗台。外边景观则以望街市景及唐楼景为主,窗台旁放置了一张双人床,而另一边就是厨房。对于百多呎的单位来说,能够设有间隔墙的梗厨实在很难得,以至洗手间内设有浴缸,而并非企缸,也大大提升了单位实用程度。

单位叫租12,元,从住的角度,怎计也是比起“尚誉”优胜一点。只是这座叫做“港逸轩”的大厦,早于3年入伙,而且位于北角“春秧街”街市楼上,即使隔住厚窗也听得到楼下有嘈吵声。

09

纳米楼投资价值如何?

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月租酒店抢攻纳米楼租客

不过,随着香港经济走下坡,内地自由行退潮下,不少酒店都改做月租酒店攻内需。我们以顾客身份走访区内其中一间酒店。进入酒店时,大家最担心也是酒店会否用来作为疫症下家居隔离。但到达酒店后,职员反而先问我们有没有隔离令,表明不接受有家居隔离令人士、亦不会作为检疫人士居所。这间酒店一共有两款户型,一种是双床房、一种是大床房,感觉上都有一定空间,洗手间门就跟浴屏门两用。

职员说,酒店面积大约呎左右,月租盛惠9元。也代表比起租私楼平3元一个月,只是入住时就要一次过找清。也因为租金月月浮现,所以如果想连租几个月就要一次过锁定租金。这里WIFI、洗手间清洁用品全包,每星期执两次房,一次洗衣服务,另每天有简单早餐提供。部份人可能会选择月租酒店,令纳米楼受压力。

资料截至年4月

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租金下调租客可选择大单位

昔日好收租,令业主愿意以高溢价接货的效应,随着全城租金有下调压力,准买家可以用更低租金,租到面积更大的单位,所以疫症下环球出现股灾,虽然香港楼市尚未正式大跌,但不少人都形容,如果楼市真的失守,纳米楼会率先倒下。

“纳米楼买家都是做一些较高的按揭成数,准买家借得多,很自然就要还得多。当下经济出现逆转,部份公司出现裁员、停薪留职等问题下,打工仔又要同时供楼,就会形成沉重负担,部份会选择贱卖或蚀让离场。”世纪21日升地产执行董事黄文龙表示。

03

放宽按保后首置客可少首期买更大单位

更重要的一点,以前纳米楼有价有市,只是基于准买家要将价就货,好像这个放租盘为例,市值万元,首置客可做九成按揭,但随着政府放宽按揭成数,准买家可以买入银码更大的单位,都对纳米楼构成一定压力。就像这个北角港铁站对上的旧楼“国宾大厦”,一个实用呎单位,最新叫价万元,申请按保首期约60万元,换言之首期只多付20万元,便可多想呎的空间。只是月供要22,元,但首置客却不用过压力测试,月入44,元已可入市。

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如何避开中伏纳米楼?

疫情重创经济、失业率高企,大家总觉得楼市前景不理想,但偏偏数字却反映楼价没大幅回调,我们一直所持理据,都认为不少准买家低价入市,他们有较强的持货能力,加上超过66%业主已经供满楼,不受经济动荡影响,因此没必要劈价卖楼沽货离场,所以楼市托得稳。但疫情下有一类物业的表现异常惨淡,背后也有一些共同点。

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被市场过份吹捧承租能力

恒基在北角马宝道的“君誉峰”三年前开售,当时我们已叮嘱大家需小心处理远期楼花,因为需跟发展商打赌未来楼价升跌幅。由于当时还未有“林郑plan”,大家觉得上车困难,发展商迎合市场购买力把单位劏细,即使远期楼花高溢价,准买家仍然趋之若骛。

找回当时报道,两大代理都估计“君誉峰”入伙,租值可达70-80元呎,实况又如何呢?除了全盘第一宗租务,是低层F室呎的单位,业主成功以月租13,元租出后,之后已无以为继。大厦有同类细位放租,现在叫租12,元,计算呎租只低见62.4。整个“君誉峰”滚存60-70个租盘,实际叫租58-66元呎,跟当日估算打了八折,显然市场完全高估了楼盘的承租能力。背后跟疫情打击租务市场,由上而下出现的减租潮,令昔日租客手持同一预算只能租细单位,今日却可租住更大单位,

君誉峰租务成交(截至年2月)

君誉峰叫租成交(截至年2月)

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炒作概念落空

部份原因则跟投资者炒作概念落空有关。市场上伏味最浓的纳米楼为佐敦“汇萃”。这个位于“GrandAustin”附近的楼花项目,当日全靠一个高铁概念大卖,全盘66个单位,高开呎价达24,元以上,但来到今天高铁并没有带来预期效益,楼盘也全部摸顶。现时全盘没有一个单位的估值是没有跌穿买入价。背后也跟去年一宗跌价20%以上蚀让个案,令全盘估价裂口低开。一层中层A室,业主年10月以.9万元买入,怎料来到年10月却以万元卖走,账面劲蚀20%以上,打开了估价下跌的缺口。

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汇萃蚀让成交

全盘66个单位,最新估价已跌穿万,就连“汇萃”成交最贵的单位,当日呎价接近30,元的顶楼单位,业主当时以万元买入,但现在估值也跌至万元,身家暴跌万元。而如果当时不是买楼,而是把做按揭的一半首期投入股票,例如眼光独到能孤注一掷买港交所,连息赚价已可获利万。

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汇萃买入价VS银行估价

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发展商较市价高开项目

其他纳米楼,例如土瓜湾“傲形”、筲箕湾“柏汇”等,首批开价高达20,多呎以上的楼盘,当业主蜂拥高追过后,五年后今天不单没有升值,银行甚至估价低过买入价,业主转手有蚀让风险外,还因为对下手买家来说,还因为政府放宽按揭政策,令他们有更多的选择。

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估价低于买入价例子

旧日买万以下物业才可做80%按揭,起码需要有万首期才可以,变相别无选择下才要买纳米楼;但今日手持80万元,已经可升格万元的中价物业,准买家就更加无必要自我降格去追入纳米楼。问题是,同样的故事,在今日的市场仍然发生之中,业大家继续用投资价值、概念前景来包装一堆高价开售的纳米楼,值搏率有几高,就要由大家自行决定。

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